首先，当然是政策的引领作用。这方面，政府已然做得非常到位了。早在去年，农业农村部就专门发文，首次提出，大力“引流”社会资本向冷链基础设施倾斜。今年5月，财政部、商务部联合下发《关于进一步促进冷链物流发展的通知》的加急文件，文件强调，在已实施农产品供应链体系建设的工作基础上，要进一步聚焦、补齐冷库等冷链基础设施短板；同时指出，目前，我国尚没有一家可以面向全球甚至全国的农产品冷链仓储企业。笔者对这一短板的理解，可以归为一句话：影响我国冷库产业发展的最大障碍，不是多不多的问题，而是大不大、强不强的问题。对这一观点进行具体分析的结果，人们看到的就是国内农产品冷链仓储业至今仍是小而散的现状，大概也正是因为如此，也就很吸引投资者们的目光。

笔者认为，造成这一现状的原因，除了冷库产业和企业自身之外努力程度不够以外，不客气地说，投资业的短视也是一个非常重要的因素。他们没有看到或没有深刻认识到，冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的趋势下，冷库需求也正在呈现井喷式增长，冷库缺口显现，投资价值随之飙升。

据数据计算显示，假设冷运物流费用每吨 2000 元左右，则当前速冻食品冷运规模约 200 亿，占冷运市场的 10%左右。据此测算：假设我国人均冷链消费从不到 10 千克提升至日本当前的 20 千克，则市场规模将提升至 560 亿人民币，若提升至人均消费 50 千克，则可催生千亿级以上的冷链市场需求。

这只是基于短期利益下的投资业的短视，其实，他们更大的短视，则是没有看到，在简单的市场需求之外，还有更大、更长远的政策利好，在等着他们往这个“蓄水池”里注水。这个重大利好就是《“十四五”冷链物流发展规划》中，以国家名义所承诺的，到2025年基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心，产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络。

总之，在政策引导和市场需求的共同推动下，人们完全有理由相信，冷库的存量资本会在现有基础上，出现对冷库增量资本的重大需求，从而形成巨大的投资空缺，等待着投资业尽快明白，这将意味着以冷库为主的物流地产将迎来显著的价值提升。

众所周知，作为以供应链为主的冷链行业，冷库是唯一看得见的物流地产。就此而言，冷库物流地产是最具冷链行业投资潜力的版块，也应当成为投资业今后最为青睐的领域。所以敢这样断言，除了上述所说市场需求和政策利好的两大因素，持续近三年的疫情，对中国的冷链物流行业，尤其是对冷库地产带来的重大影响也不容小觑。

法国思想家狄德罗说过一句话：“人是环境的产物”。借用这句话，也可以说，企业是营商环境的产物。自疫情出现以来，由于社交隔离，居民开始更多地使用电商平台进行网购，一些不习惯使用网购的老年人也不得不开始学习使用这种新型的购物方式，由此带来了庞大的网购和快递的惊人增长。而冷库地产则是躲在这一切后面的“根据地”。看到并扩大这一“根据地”，使之成为推进冷链行业规模化增长的“压舱石”和“助推器”，不仅是吸引地产投资业的最主要的投资动机，也应当成为冷库产业自身今后地产建设的方向。

目前已有一些大型冷链企业认识到了这一点。部分冷链企业未来拟建的冷库方案，将主要面向两大类客户：一类是冻肉供应商等客户对冷库存储量有很大需求的客户，这些供应商占用的仓储用地规模都很大，可减少冷库闲置的风险，属于“压舱石”类的客户；另一类是餐饮、商超以及中央厨房等客户，他们对市场的反应比较敏感，也呈明显增长的态势，且有分拣、加工、配送等增值服务的多样化需求，通过和这些客户建立更深入、更多元化的合作，可进一步丰富整个冷库的业态、提升冷库的单位效益产出。

干什么都要有个重点，不可能也不应该撒芝麻，对于冷库地产来说，能够吸引投资商投资并成为投资焦点，或者说最具投资潜力的则是高标仓冷库。简单地说，高标仓冷库能够满足安全仓储、最大化空间利用及高效运行等现代物流的操作要求，相对于普通冷库，高标仓具有附带坡道、单层高、承载力强、立柱间距宽、消防等级高等优势，能够大幅度提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单票仓储成本，提升运营效率，从而也就具有更大的投资价值。

特约撰稿：张签名